商贷 / 公积金 / 组合贷，等额本息 / 等额本金
等额本息：每月还款金额固定，前期还款中利息占比较大，适合收入稳定的借款人。
等额本金：每月偿还的本金固定，利息逐月递减，前期还款压力较大，适合前期收入较高者。
2026年商业贷款利率参考：5年以上LPR为3.60%（以最新公布为准，会随政策调整），首套房实际利率因城市而异，多数城市在LPR基础上加点或减点。公积金贷款利率：首套2.6%，二套3.075%。
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等额本息每月还款固定，适合收入稳定者；等额本金前期还款多但总利息少，适合前期能承受较高还款的人群。以贷款100万30年、利率3.5%为例：等额本息总利息约61.8万，等额本金总利息约52.8万。
以贷款100万30年等额本息为例：利率3.5%时月供约4490元；利率4.9%时月供约5307元，相差约817元/月，30年总利息相差约29.4万。
公积金贷款利率更低（2026年约2.6%），但额度有限（通常个人最高50万、夫妻最高100万）。建议组合贷款：优先用足公积金贷款额度，不足部分用商业贷款。
大部分银行允许提前还款，但通常有约束：1年内提前还款收违约金（约1-3个月利息）；1年后通常免费。部分银行每年可免费提前还款1次。具体看合同约定。
等额本息：利率3.5%时月供约4490元，利率4.9%时月供约5307元。等额本金：首月还款约5828元（3.5%），每月递减约9.7元，末月还款约2787元。
LPR调整后，已发放的房贷利率通常在下一个重定价日生效，重定价周期一般为1年。重定价日通常是贷款发放日或每年1月1日。所以LPR下调后，月供变化最长可能需要等1年。
组合贷月供 = 公积金部分月供 + 商业贷款部分月供。分别用公积金利率（首套约2.6%）和商业贷款利率（当前约3.5-4.2%）独立计算后相加。例如贷款100万（公积金60万+商贷40万），两部分月供相加即为总月供。
商业贷款二套房利率通常在LPR基础上加60-80个基点，比首套高约0.6-0.8个百分点。公积金二套房利率为3.075%（首套为2.6%）。以100万贷款30年为例，二套房总利息比首套多约8-15万元。