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更新时间：2026年6月
买房不仅是买的时候要交税，将来卖出的时候也要交税。很多购房者只关注买房的税费，忽略了卖房的税费成本。本文详细介绍卖房（二手房卖出）时涉及的中介费、个税、增值税、契税等各类税费的计算方法和免征条件。
卖房时主要涉及以下几项税费：
卖房个税是卖家最重要的税费支出。计算方式有两种，选择较低的一种缴纳。
如果无法提供完整、准确的购房原值凭证（比如老房子找不到购房发票），可以按成交价的1%缴纳个税。
个税 = 成交价 × 1%
房子卖了300万，无法提供原值凭证：
个税 = 300万 × 1% = 3万元
如果能提供购房原值凭证（购房合同、发票等），可以按差额的20%缴纳个税。
个税 = (成交价 - 原购价 - 合理费用) × 20%
房子300万卖出，当年200万买入，合理税费等费用5万：
差额 = 300 - 200 - 5 = 95万
个税 = 95万 × 20% = 19万元
方式二比方式一多交16万，这种情况下选择方式一（全额1%更划算）。
以下情况可以免征个税：
| 持有时间 | 房屋类型 | 增值税 |
|---|---|---|
| 满2年 | 普通住宅 | 免征 |
| 满2年 | 非普通住宅（别墅、豪宅等） | 差额的5.3% |
| 不满2年 | 全部类型 | 全额的5.3% |
不满2年普通住宅，卖出价300万：
增值税 = 300万 × 5.3% = 15.9万元
满2年普通住宅：免征增值税
注意：增值税目前大部分城市由买家承担（作为房价的一部分），但在实际谈判中，这笔钱最终还是会体现在房价上。
通过中介卖房，通常需要支付中介服务费。
| 中介公司 | 买方收费 | 卖方收费 | 合计 |
|---|---|---|---|
| 链家/贝壳 | 1.5%-2% | 1%-1.5% | 2.5%-3.5% |
| 我爱我家 | 1.5%-2% | 1% | 2.5%-3% |
| 当地中小中介 | 0.5%-1% | 0.5%-1% | 1%-2% |
300万的房子，链家成交：
买家中介费：300万 × 1.8% = 5.4万
卖家中介费：300万 × 1.2% = 3.6万
合计中介费：9万元
中介费可以谈价，尤其是在市场不好的时候。大额房产的中介费率通常可以谈得更低。通过买卖双方直接成交（不通过中介）可以省下这笔钱，但需要自己处理交易流程和风险。
契税由买家缴纳，但在实际交易中会影响到总价谈判。了解契税规则有助于你与买家议价：
| 房屋类型 | 面积 | 首套房税率 | 二套房税率 |
|---|---|---|---|
| 住宅 | 90㎡以下 | 1% | 1% |
| 住宅 | 90㎡以上 | 1.5% | 2% |
| 非住宅（商铺/写字楼） | - | 3% | 3% |
如果买家是首套房而且面积在90㎡以下，契税只有1%，这对卖家来说也是一个议价优势。
个税：0（满五唯一免征）
增值税：0（满2年普通住宅免征）
中介费（卖方部分）：300万 × 1.2% = 3.6万
其他杂费（过户、测绘等）：约3,000元
总成本：约3.9万元
到手：300 - 3.9 = 296.1万元
个税：300万 × 1% = 3万（按全额1%算）
增值税：0（满2年普通住宅免征）
中介费（卖方部分）：300万 × 1.2% = 3.6万
总成本：约6.6万元
到手：300 - 6.6 = 293.4万元
个税：300万 × 1% = 3万
增值税：300万 × 5.3% = 15.9万
中介费（卖方部分）：300万 × 1.2% = 3.6万
总成本：约22.5万元
到手：300 - 22.5 = 277.5万元
买房时就要考虑未来卖房的税费成本。满五唯一的房子最省税，不满2年卖房成本高达总价的7%以上。中介费虽然看着高，但大中介提供的服务和保障也是有价值的。建议在买房时就规划好持有年限，尽量满足满五或满二的条件再出售。如果你正在考虑买房卖房，建议先用房产税计算器详细算一下各项税费，做到心中有数。